La surélévation des bâtiments : une réponse à la sobriété foncière

La surélévation des bâtiments : une réponse à la sobriété foncière

La surélévation des bâtiments : une réponse à la sobriété foncière

Si la surélévation des bâtiments a historiquement fait ses preuves, un récent travail de recherche, mené par l’architecte Géraldine Bouchet-Blancou, met en perspective une approche renouvelée de ce mode de faire “la ville sur la ville” avec les enjeux des trajectoires de neutralité carbone et d’atteinte du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) des sols. Ainsi, l’ouvrage Densifier et rénover à l’échelle urbaine par la surélévation des bâtiments propose une analyse conjuguant enjeux techniques, réglementaires, juridiques et financiers avec le déploiement d’une identification à grande échelle du potentiel foncier des toits. Nous en partageons notre lecture.

La surélévation des bâtiments, levier de densification hors sol

Les grandes métropoles européennes ont connu, au fil des siècles, des vagues de surélévations des bâtiments existants, notamment en raison de l’impossibilité d’étendre la ville au-delà de la barrière physique que constituaient les fortifications. Ainsi, Paris, Barcelone ou Genève ont été densifiées par strates successives pour répondre aux besoins d’accueil de population, besoins souvent anticipés dans la conception du bâti originel. La construction de la ville sur la ville est une technique en fait bien rodée. Cependant, ce type d’opération a été délaissé depuis la moitié du XXe siècle au profit de la construction neuve qui bénéficiait de l’abondance d’espaces libres à coloniser, en lien avec le déploiement de la mobilité individuelle.

Depuis une quinzaine d’années, l’engouement pour la densification verticale renaît progressivement, en réponse à la très forte hausse des valeurs foncières et à la nécessité de maîtriser l’étalement urbain. C’est dans ce contexte que la loi Alur de 2014 avait introduit des mesures « facilitatrices » en supprimant le coefficient d’occupation du sol (COS) et en limitant le droit de véto du propriétaire du dernier étage pour permettre la réalisation d’opérations de surélévation en centre-ville, avec l’ambition d’y introduire plus de mixité sociale.

Si des freins règlementaires persistent, notamment au sein des secteurs patrimoniaux où les Architectes des Bâtiments de France (ABF) restent souvent réticents à ce type de projet au nom de la préservation des perspectives monumentales, la limitation de hauteur encadrée par les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) a tendance à s’assouplir pour ouvrir les voies de la densification. Au niveau local, le PLU de Clermont Ferrand introduit une règle dérogatoire pour permettre le déploiement de la canopée urbaine en cœur de ville. Dans un autre contexte, la ville de Vichy a récemment modifié son PLU et supprimé la règle de hauteur sur le périmètre du site patrimonial remarquable, afin de permettre une analyse plus circonstanciée du contexte urbain, une conception au cas par cas prenant appui sur un dialogue rapproché entre la ville, l’ABF et l’opérateur.

La surélévation, levier de financement de la rénovation du bâti existant ?

Si le principal moteur des projets de surélévation reste l’économie de charge foncière, le montage financier permet également de conjuguer rénovation du bâti et construction neuve par ajout d’étages, l’un (valorisation du foncier déjà maîtrisé) venant financer l’autre (remise aux normes et amélioration des surfaces existantes). Ce dispositif gagnant-gagnant est d’ailleurs investi par les bailleurs sociaux tel Habitat Social Français qui a réalisé, sur Paris, la moitié de sa production des cinq dernières années par surélévation (11 opérations pour un total de 187 logements produits), adossant la réhabilitation des logements existants à une part significative de projets de surélévation. Le parc d’habitat social des années 70-80 se prête bien aux opérations de surélévation dans la mesure où les structures porteuses sont suffisamment robustes (béton armé, toits terrasses) et les gains énergétiques à réaliser sur l’existant, substantiels (isolation par l’extérieur, réduction des ponts thermiques).

D’un point de vue technique, l’utilisation de matériaux « secs » tels le bois ou l’acier, permet d’une part de réduire les charges supplémentaires sur l’édifice existant, mais également d’alléger le bilan environnemental de l’opération en agissant sur la performance thermique du bâti, en réduisant les phénomènes d’îlots de chaleur (toits végétalisés, revêtements clairs basés sur le principe d’albédo limitant l’absorption de chaleur, surplombs de protection solaire…), voire en stockant du carbone (cas des bardages bois non traités et des surfaces végétalisées).

Toutefois, l’équilibre financier reste fragile et très dépendant des prix du marché foncier. En effet, le montage de ce type d’opération nécessite un grand nombre d’intervenants (étude de structure et de sol, frais de géomètre et de notaire dans le cas des copropriétés, assistant à maîtrise d’ouvrage, coût de la construction neuve et d’accès aux nouveaux niveaux créés, rénovation et liaison neuf/existant) générant de fait des surcoûts.

Vers une stratégie d’identification du foncier aérien ?

Au regard des lois limitant l’artificialisation et des enjeux fonciers qui en découlent, des systèmes d’information géographique permettant d’identifier de manière automatisée les gisements fonciers aériens sont développés. Croisant les données réglementaires, contextuelles (hauteur des mitoyens), d’année du bâti existant et d’étiquette énergétique ainsi que l’accessibilité pour la mise en œuvre du chantier, ces systèmes permettent d’identifier les gisements potentiels avant d’entrer en phase d’étude de faisabilité technique. 

Les territoires sous forte pression foncière s’emparent donc du levier de mobilisation du foncier aérien pour répondre aux besoins de production de logements dans un contexte de raréfaction du foncier au sol. Quid de l’Auvergne dans cette course aux mètres carrés ?

Les études de gisement foncier à l’œuvre sur le territoire depuis une dizaine d’années sont orientées sur la reconversion des friches industrielles qui présentent bien souvent des qualités structurelles intéressantes pour des opérations de surélévation. C’est le cas de la friche des Docks de Blois à Vichy, ancien site ferroviaire qui a été reconverti en 2018 en résidence intergénérationnelle et institut de formation par l’ajout d’un niveau sur la structure existante. A Clermont-Ferrand, la reconversion d’une partie d’une friche Michelin est entrée en phase de chantier mi 2022. Le site de Cataroux ouvre sa reconversion par l’ILO23 en réinvestissant le patrimoine industriel, formant ainsi un socle d’accueil du programme neuf développé en surélévation.

La surélévation est donc déjà une réalité locale. De là à lancer un recensement précis des secteurs urbains denses, il n’y a qu’un pas que le ZAN devrait accélérer. Si les secteurs denses des centralités urbaines sont à la recherche de mètres carrés supplémentaires pour équilibrer financièrement des opérations, les collectivités auraient également intérêt à investiguer le parc public, voire les zones d’activités économiques, afin de mesurer les marges de progrès envisageables pour une gestion optimale des surfaces déjà construites.

Finalement, si la dynamique de surélévation des bâtiments progresse sur le territoire national, elle reste encore marginale. Outre les freins techniques et réglementaires, la structuration de la filière Bâtiment pose également des limites : elle est essentiellement formée à la construction neuve et à l’usage du béton et accueille parallèlement un réseau d’artisans orientés vers la rénovation mais souvent relevant de petites entreprises plus que de grands groupes. La multiplication des intervenants pour mener à bien ce type d’opération (ceux spécialisés dans la rénovation, ceux dans les constructions à ossature bois, ceux dans la mise en œuvre de chantiers en hauteur, le thermicien, etc) entraînent une complexité dans la conduite du chantier et des surcoûts impactant les bilans d’opération. 

Il reste d’usage de considérer que construire du neuf est moins coûteux et plus rentable que de faire avec l’existant, alors même que cela consomme plus de ressources et plus d’énergies. L’organisation actuelle très segmentée (industrie v/s artisanat) ne permet pas d’articuler facilement neuf et existant. Pour autant, les trajectoires à atteindre tant en matière de sobriété foncière que de neutralité des émissions de carbone nécessitent une approche plus frugale de la construction : faire avec le déjà là, s’adapter, revoir ses besoins et intervenir avec humilité.

Densifier par surélévation, une stratégie réservée aux centres-villes ?

Si la densification des centres-villes semble avoir encore de beaux jours devant elle, les effets du dérèglement climatique et la recherche de la neutralité carbone questionnent la tendance au “tout métropolitain”. La ville dense reste difficilement sobre : les flux qu’elle génère (de personnes, matières, déchets), les infrastructures dont elle a besoin pour fonctionner, ont tendance à l’éloigner de cet objectif. Par ailleurs, l’engouement pour la maison individuelle de plain-pied semble ne pas faiblir depuis les années 50-60, les tissus pavillonnaires s’étalent et se densifient sous l’effet de la pression foncière. Cette dynamique trouve ses limites face aux enjeux climatiques et écologiques : imperméabilité des sols, morcellement de la propriété foncière qui rend difficile la définition de trame de mobilités douces, élévation du niveau de risque en zone inondable, etc.

L’objectif de Zéro Artificialisation Nette s’appliquant aussi aux espaces péri-urbains, celui-ci pourrait bien constituer un rôle de limitation similaire aux fortifications historiques, qui relancerait alors la construction de la ville par strates. Ainsi la surélévation des pavillons pourrait constituer une réponse à la densification de ces espaces hors centre-ville et ramener de la vie dans les cités périphériques.

Amaya Zulueta, Karine Enjolras

Rencontre – La photographie au chevet des territoires en transition 

Rencontre – La photographie au chevet des territoires en transition 

L’Agence d’urbanisme Clermont Métropole, en partenariat avec l’ESACM et Clermont-Ferrand Massif Central, candidature capitale européenne de la culture 2028, vous invite a une rencontre :

La photographie au chevet des territoires en transition écologique

 Mardi 14 mars 2023 – de 9h à 17h

à l’école supérieure d’art de clermont métropole (esacm)

25 rue Kessler, 63000 Clermont-Ferrand

© Bertrand Stofleth

 “Mission photographique Grand Est” – Rethel, Ardennes, août 2019. Zone d’activité commerciale, supermarché low cost et culture en openfield de blé, orge et betteraves sur le plus grand parc éolien terrestre de France. © Bertrand Stofelth

Relever le défi anthropocène et engager la réorientation écologique de nos espaces de vie ne relève pas que de la science, de la technique, du politique ou du social. Les processus de transition à engager obligent de fait à réinventer notre manière de cohabiter sur la planète, donc ni plus ni moins, à « refaire territoire ».

Les acteurs et institutions culturelles ont de ce point de vue un rôle à jouer, en nous donnant à voir et à imaginer, en nous interrogeant et en nous émouvant, en proposant rencontres et partages, en continuant à enchanter ce Nouveau Monde en dessein.  

Une hypothèse que nous explorerons à travers le cas des pratiques et dispositifs photographiques, en compagnie d’acteurs de la photographie et des territoires.

Suivre la rencontre en streaming ?

Toute la rencontre est retransmise sur notre webradio, en partenariat avec l’Onde Porteuse. Utilisez le lecteur ci dessous pour écouter !

Programme

 

9h00-9h30
La place de la culture dans la transition écologique des territoires

Échange avec Grégory Bernard, adjoint au maire de Clermont-Ferrand en charge de l’urbanisme et de l’habitat, conseiller métropolitain, Président de l’Agence d’urbanisme et de Développement Clermont Métropole.

9h30-12h30
Des pratiques photographiques à l’épreuve de l’anthropocène

Avec :

  • Emmanuelle Blanc, artiste visuelle
  • Serge Lhermitte, plasticien et enseignant à Ecole Supérieure d’Art de Clermont Métropole
  • Jürgen Nefzger, photographe et enseignant à l’École supérieure d’art d’Aix-en-Provence
  • Bertrand Stofleth, artiste et photographe

14h00-17h00
Des dispositifs photographiques pour œuvrer à la réorientation écologique des territoires

Avec :

  • Raphaële Bertho, Maîtresse de conférences en Arts à l’Université de Tours
  • Stéphane Cordobes – Directeur de l’Agence d’Urbanisme et de Développement Clermont Métropole et photographe
  • François-Nicolas L’Hardy – Directeur de l’Hôtel Fonfreyde – centre photographique, coordinateur des résidences photographiques, Ville de Clermont-Ferrand
  • Florent Perroud – Architecte-urbaniste et photographe au CAUE Rhône Métropole, responsable de l’Observatoire photographique des paysages de la Vallée de la chimie

Introduction, animation et conclusion

  • Benoît Bouscarel, Président de L’Onde porteuse
  • Rosalie Lakatos, Chargée d’études urbanisme culturel à AUDCM

Entrée libre, dans la limites des places disponibles, réservez votre place en vous inscrivant ci-dessous !

Meilleurs Voeux 2023

Meilleurs Voeux 2023

Meilleurs Voeux 2023

Grégory Bernard, président, Stéphane Cordobes, directeur général, et toute l’équipe de l’agence d’urbanisme et de développement Clermont Métropole vous transmettent leurs meilleurs vœux pour 2023.

L’agence fera cette année de la problématique “Territoires, cultures et réorientation écologique” son axe de travail prioritaire pour contribuer au projet commun “Clermont massif central 2028”.
L’accueil de la 44ème rencontre nationale des agences d’urbanisme “No cultures no futures ! Pas de transition écologique sans recomposition culturelle des territoires” à La comédie de Clermont-Ferrand du 15 au 17 novembre constituera assurément un de ses points d’orgue.

Nous vous invitons d’ores et déjà à réserver ces dates pour nous y retrouver nombreux et partager un moment de réflexion, d’exploration, d’émotion et de débat que l’on envisage aussi audacieux que créatif.
Meilleures salutations,

Grégory Bernard,
Stéphane Cordobes
Webinaire – “Vers la sobriété foncière : Comprendre, Observer, Agir…” 08 Décembre 9h

Webinaire – “Vers la sobriété foncière : Comprendre, Observer, Agir…” 08 Décembre 9h

Webinaire – “Vers la sobriété foncière : Comprendre, Observer, Agir…” 08 Décembre 9h

La gestion économe des sols n’est pas un sujet nouveau. Pourtant, malgré les lois qui se sont succédées, le foncier nu constructible demeure le principal vecteur du développement urbain et de l’aménagement des territoires. La loi Climat et Résilience d’août 2021 constitue un virage dans la manière d’aborder la sobriété foncière, en passant d’une obligation de moyen à une obligation de résultat : « la division par deux du rythme de consommation des sols d’ici 2031 pour atteindre une artificialisation nette de zéro en 2050 ».

Pourquoi est-il impératif de porter plus d’attention à nos sols et aux écosystèmes dans lesquels nous vivons ? Comment adapter et transformer nos modèles d’aménagement pour répondre à nos besoins en logements, équipements, ou bâtis économiques, tout en préservant les espaces agricoles, naturels et forestiers ? Comment la réduction de l’artificialisation des sols peut-elle devenir un facteur essentiel de résilience du territoire, en particulier face au dérèglement climatique ?

Afin d’avoir une connaissance partagée sur les nombreux défis de la sobriété foncière, et d’accompagner au mieux les collectivités comme les opérateurs dans des politiques d’aménagement plus durables, l’agence d’urbanisme et de développement Clermont Métropole et l’établissement public foncier d’Auvergne vous invitent à un moment d’information et d’échanges collectif.

Conférence/Débat – “Nos territoires à l’épreuve de l’anthropocène, À partir du cas de Saint-Pierre-et-Miquelon” 17 Novembre 18h

Conférence/Débat – “Nos territoires à l’épreuve de l’anthropocène, À partir du cas de Saint-Pierre-et-Miquelon” 17 Novembre 18h

Conférence/Débat – “Nos territoires à l’épreuve de l’anthropocène, À partir du cas de Saint-Pierre-et-Miquelon” 17 Novembre 18h

Conférence-débat

« Habiter un territoire du monde anthropocène :
le cas de
Saint-Pierre-et-Miquelon »

Jeudi 17 novembre à 18h00

à l’IADT – 51 Bd François Mitterrand, 63000 Clermont-Ferrand

 

Les preuves du changement global s’accumulent. Ils ne relèvent plus d’hypothèses abstraites mais s’éprouvent concrètement dans nos territoires, comme ce fut le cas avec la chaleur, la sécheresse et les méga-feux en France cet été. Nous entrons dans un Nouveau Monde, dit « anthropocène » où l’accroissement de la vulnérabilité de nos espaces de vie va de pair avec leur nécessaire adaptation.
Certains, comme Saint-Pierre-et-Miquelon, sont plus exposé que d’autres et peuvent avoir valeur éducative : ils montrent que l’enjeu à relever n’est pas seulement technique, scientifique, social, mais aussi culturel et sensible.

 

Une conférence de Stéphane Cordobes,
Directeur Général de l’Agence d’Urbanisme et de Développement Clermont Métropole (AUDCM)

Suivi d’un débat avec la participation de :
Gregory Bernard, Conseiller métropolitain délégué, Président de l’AUDCM
Laurent Rieutort, Professeur des Universités et Directeur de l’IADT
Emmanuel Hermange, Directeur de l’ESACM
Serge Lhermitte, Photographe, Professeur à l’ESACM

Animation : Rosalie Lakatos, Chargée d’études Urbanisme culturel à l’AUDCM

L’exposition photographique « L’exotisme anthropocène de Saint-Pierre-et-Miquelon » sur laquelle s’appuie cette conférence est visible dans les mêmes locaux .

Cet événement s’inscrit dans le cadre du programme de prospective «Territoires, Culture et redirection écologique» mis en œuvre par l’Agence d’urbanisme en partenariat avec l’Institut d’Auvergne du Développement des Territoires (IADT), l’Ecole Supérieure d’Art de Clermont Métropole (ESACM) et Clermont-Massif Central 2028.