Penser l’avenir des tissus pavillonnaires, un échange avec Judith Drouilles

Penser l’avenir des tissus pavillonnaires, un échange avec Judith Drouilles

Penser l’avenir des tissus pavillonnaires, un échange avec Judith Drouilles

Judith Drouilles est architecte de formation et urbaniste diplômée de l’école d’urbanisme de Paris. Au Laboratoire d’architecture et technologies durables de l’Ecole Polytechnique fédérale de Lausanne, elle a conduit une thèse de doctorat sur l’évolution des quartiers pavillonnaires suisses et périurbains à l’horizon 2050, sous la direction du professeur Emmanuel Rey.

L’Agence d’urbanisme accompagne en 2022-2023 élus et techniciens avec un cycle de formation-action “L’urbanisme métropolitain face à l’urgence écologique et sociale”. Dans ce cadre, le travail de recherche de Judith Drouilles est éclairant, notamment pour sa comparaison avec la situation suisse. L’Agence d’urbanisme l’a interviewée le 17 mars 2023.

Qu’est-ce qui vous a amené à choisir ce sujet de recherche ?

C’est un sujet sur lequel j’ai commencé à travailler dans le cadre de mon diplôme d’architecture à l’école de Paris-Malaquais (ENSAPM), où j’étais plutôt focalisée sur le Grand Paris. Dans les années 2010, la question qui se posait était de densifier autour des gares de la région Ile-de-France. Et c’est là que j’en suis venue à travailler sur des tissus pavillonnaires, et donc à m’intéresser à ce sujet, car en petite couronne parisienne, pavillonnaire et densification autour des gares sont deux thèmes intimement liés. J’ai ensuite étendu ce travail au territoire suisse, à l’agglomération lausannoise, en privilégiant les enjeux de transition et de transformation à ceux de la densification.

Votre thèse est appliquée aux quartiers résidentiels périphériques de l’agglomération de Lausanne, en Suisse. En quoi sont-ils différents de nos quartiers pavillonnaires en France ?

Il y a de nombreux points similaires, mais ce qui diffère principalement entre les quartiers suisses et français c’est l’échelle : la dimension des quartiers, des parcelles, des maisons, etc. Mais ce qui distingue surtout les quartiers pavillonnaires les uns des autres en Suisse ou en France, c’est leur distance au centre, c’est cela qui influence les principales caractéristiques. Plus on est proche du centre et plus il y a de la pression sur ces quartiers pour accueillir de plus en plus d’habitants. Les logements et les parcelles vont rétrécir et finalement on aura une assez grande densité. Le processus de densification douce se fait déjà naturellement dans les quartiers les plus proches des centres. Quel que soit le territoire, on a ce processus et cette forme basique des quartiers pavillonnaires. Au-delà de cette distance au centre, la particularité de la Suisse, c’est que nous trouvons encore régulièrement de grandes parcelles avec des villas assez imposantes, ce qui est moins le cas dans les périphéries françaises.

Qu’est-ce qui explique selon vous l’aspiration des ménages vers le périurbain ?

On sent qu’il y a cette quête d’espace, qui est l’une des raisons principales qui poussent les ménages à rechercher une maison individuelle avec jardin. Mais on note aussi une recherche d’indépendance dans la manière de vivre. La recherche de qualité du logement prime parfois sur l’accès aux services.

Et s’il devait rester un coupable de l’étalement urbain, quel serait-il ?

À mon avis, l’étalement urbain, c’est un fait de société. C’est quelque chose qui s’est formé au fil du temps. On a tous l’idéal de la maison individuelle en tête, qu’on le concrétise ou non. La majorité des ménages se dit un jour “est-ce qu’habiter en maison individuelle avec un jardin ne serait pas plus adéquat pour ma qualité de vie ?”.

Ce qui a rendu possible cet étalement urbain c’est l’accélération des déplacements. Avant le développement du train au 19ème siècle, on habitait soit en ville, soit à la campagne. Avec le train, l’étalement urbain a pris forme car il devenait envisageable d’habiter plus loin de son travail, et donc d’accéder à des logements plus spacieux, dans des villes moins polluées et surpeuplées. Avec l’apparition de la voiture, c’est le territoire entier qui a été mis à disposition. Toute la société s’est ensuite organisée pour accompagner cette accélération des déplacements, et les projets immobiliers ont été facilités par un prix du foncier agricole dérisoire.  

Dans votre thèse, vous parlez des “stigmates de la ville diffuse”. Pouvez-vous revenir sur cette notion ?

Le terme de ville diffuse est synonyme d’étalement urbain. Il existe différents modèles de villes. En Suisse on essaye de mettre en place la ville polycentrique, qui connecte différents pôles entre eux par des réseaux de transports performants. À l’inverse, la ville diffuse est étalée dans le territoire sans présenter de pôle majeur attractif. Les stigmates, eux, sont facilement identifiables. La ville diffuse repose sur un tissu bâti de maisons individuelles, qui consomme du territoire au détriment des surfaces agricoles, forestières et naturelles. C’est un mode de vie dépendant de la voiture et donc générateur de pollutions, et qui encourage aussi l’individualisme et le repli sur soi. Restent aussi les questions d’efficacité énergétique des bâtiments, qui souvent sont sous-occupés du fait des évolutions démographiques et des phénomènes de recomposition des ménages. Pour toutes ces raisons, quand on compare la consommation d’énergie par personne, on remarque qu’elle est beaucoup plus importante en maison individuelle périphérique qu’en appartement en ville.

À l’inverse, le tissu péri-urbain est doté de réelles qualités. Quelles sont-elles ?

A mon avis, la qualité principale de ces tissus est leur faible densité, avec une disponibilité importante de surface de pleine terre, permettant dans certains cas une végétalisation et une arborisation de qualité (même si les jardins sont considérés [dans les documents de planification] comme des surfaces artificialisées). Aujourd’hui ces territoires sont aussi vus comme des réserves foncières propices à accueillir de nouveaux ménages. On a aussi dans ces quartiers des communautés plus locales. Mais les qualités de ces territoires sont encore à explorer et à exploiter. On a encore du mal à trouver un équilibre entre les stigmates et les qualités, sinon nous n’aurions pas ce débat aujourd’hui.

Comment peut-on concilier la préservation des qualités du tissu pavillonnaire, notamment la pleine terre et la présence d’arbres, avec les logiques de densification pavillonnaires ?

Dans les quartiers de maisons individuelles, chaque propriétaire agit sur sa parcelle et sur sa maison, selon son propre intérêt, au moment où il en a besoin. C’est le principe d’un quartier de maisons individuelles : chacun est maître chez soi et sur son terrain, c’est ce que garantit la propriété individuelle.

C’est aujourd’hui du ressort des politiques publiques de prendre cette question à bras-le-corps. Mais nous n’avons pas encore tous les outils pour remettre en question les mécanismes de densification à la parcelle de biens individuels occupés par leur propriétaire. On reste focalisé sur le “parcelle par parcelle” et on peine à développer des visions à l’échelle du quartier. Or c’est à cette échelle que l’on pourrait arriver à préserver les espaces libres, comme les cœurs d’îlots dans certains cas, mais pour cela il faut vraiment avoir une vision plus haute, à l’îlot voire au quartier. Surtout que le quartier est un site d’étude facilement identifiable grâce à sa morphologie urbaine, et pour lequel il serait intéressant d’avoir au moins un schéma directeur, qui pourrait mettre en évidence les éléments à préserver ou à développer, comme les corridors écologiques ou des parcours pour les mobilités douces, sans forcément contrarier les intérêts des propriétaires et les priver de leur propriété privée.

Dans votre thèse, vous avez construit plusieurs scénarios prospectifs d’évolution des tissus pavillonnaires, pouvez-vous nous les présenter en quelques mots ?

La thèse a développé 5 scénarios prospectifs entre 2015 et 2050. On a d’abord un premier groupe avec les scénarios “Caducité” et “Exclusivité”, qui se basent sur une idée de poursuite du modèle actuel. Le scénario “Caducité” présente un quartier de maisons individuelles éloigné de tout, dans un secteur peu attractif, et qui a du mal à se renouveler. Dans le scénario “Exclusivité”, on est à l’inverse dans un endroit relativement attractif, avec une volonté des propriétaires de maintenir les valeurs de leur bien, et donc on suppose une augmentation des prix et une protection des terrains pour préserver la maison comme un bien d’exception.

Le scénario “Exclusivité” est surtout applicable à la Suisse, où la révision de la Loi sur l’aménagement du territoire tente de stopper l’étalement urbain, notamment en redimensionnant les zones à bâtir et en basculant les terrains constructibles non bâtis dans les franges du territoire urbanisé, attribués il y a plus de 15 ans, en zones agricoles. Donc progressivement cela va augmenter la pression sur les quartiers de maisons individuelles existants, car les nouveaux quartiers ne présentent pas les mêmes qualités, ils sont beaucoup plus denses et ne se composent plus de villas individuelles. Dans ce cadre-là, la maison devient un bien d’exception, notamment lorsqu’elle présente des vues (sur le lac, sur les Alpes, …). Dans ce scénario “Exclusivité”, on essaye donc de conserver au mieux ces qualités pour les prochaines années.

Le troisième scénario, “Opportunité”, repose sur une densification douce, parcelle par parcelle. Ce sont des mécanismes au coup par coup très courants actuellement, avec une large palette de projets (agrandir sa maison, construire en fond de parcelle, etc.).

Dans les deux derniers scénarios, on essaye de mettre en œuvre une vision à l’échelle du quartier. Le scénario “Urbanité” consiste en quelque sorte à re-répartir les droits à bâtir pour créer des logements collectifs dans le quartier. Ce scénario permet par exemple de reloger des personnes âgées à l’intérieur même de leur quartier, quand leur logement n’est plus adapté à leurs besoins. Les quartiers d’habitat pavillonnaire ont par ailleurs un foncier très fragmenté, ce qui les rend difficilement praticables pour les piétons, qui doivent parfois faire des détours importants pour aller d’un point à un autre. Rien qu’en ayant cette vue d’ensemble et en créant des sentes piétonnes, cela peut déjà changer la donne.

Le dernier scénario, “Mutualité”, est encore plus radical dans la transition. Dans ce scénario, on considère des maisons construites dans les années 70 ou 80, qui ne présentent pas de qualités particulières. Ainsi, si une maison n’a pas été rénovée au bout de 50 ans (ce qui correspond à la durée d’amortissement de son énergie grise, soit l’énergie mise en œuvre pour construire le bâtiment), on active un processus de démolition/reconstruction. Mais au lieu de reconstruire sur place, on réorganise progressivement le bâti avec des formes urbaines intermédiaires, en mutualisant les espaces verts de pleine terre. On cherche donc une meilleure intégration dans le paysage. Cette mutualisation permet de créer des jardins partagés, par exemple pour mieux organiser la production alimentaire sur place (car la gestion peut être collective), ou concevoir des lieux communautaires, ou encore des espaces de jeux pour enfants. Les scénarios “Urbanité” et “Mutualité” ont en commun la volonté de réintégrer les quartiers dans l’agglomération dans laquelle ils se trouvent.

 Avec le recul, avez-vous l’impression d’avoir épuisé les possibles ?

Pas vraiment, mais on parle de scénarios donc ce sont par définition des caricatures. Il peut exister des milliers de variations et de mélanges entre ces scénarios. Donc, oui, il y a sans doute une autre voie, mais je n’en n’ai pas forcément vu d’autre aussi nette que les cinq évoquées précédemment. Après, il y a évidemment “on rase tout et on fait beaucoup plus dense”, mais ce n’était pas du tout la solution que je souhaitais ! J’ai vraiment travaillé dans l’optique de faire avec ce que l’on a, en respectant le principe de la propriété individuelle qui est fondamental. Mon objectif était de travailler avec les qualités internes des quartiers, de conserver la même densité, tout en cherchant une réorganisation, doucement, et en accord avec les habitants.

Pour faire évoluer ces tissus, quelle est la responsabilité des donneurs d’ordres, des preneurs de décisions et globalement des institutions territoriales aujourd’hui ?

Ce qui est fondamental c’est d’avoir cette vision à l’échelle du quartier. Il faut donc trouver les outils pour le faire et c’est la question que je me pose encore aujourd’hui. Les schémas directeurs à l’échelle du quartier, les mécanismes de redistribution des droits à bâtir sont des solutions. Il nous faut trouver des manières de réglementer, tout en donnant de la flexibilité pour innover, sans être contraint de toujours travailler à la parcelle.

Quelles sont pour vous les actions à mener en priorité ?

En priorité c’est la question de la performance énergétique qu’il faut régler. Les quartiers de grande périphérie des agglomérations, qui se sont développés dans la seconde moitié du 20ème siècle et qui sont très dépendants de l’automobile, sont généralement au bout de leur première phase d’occupation. On assiste donc à une transition entre des ménages qui s’en vont et d’autres qui s’installent, et cette phase s’accompagne de travaux pour adapter les logements. Et c’est dans ce moment charnière qu’il est important d’intervenir systématiquement pour encourager les travaux d’amélioration globale de l’enveloppe du bâtiment (murs, toiture, fenêtres, etc.), d’employer des systèmes de chauffage plus performants et utilisant des énergies renouvelables. Sans incitations publiques, ces travaux lourds risquent d’être fortement retardés. Un autre point qui me tient à cœur, et qui est difficile aussi à transmettre, c’est qu’avec le scénario “Opportunité”, de densification douce, les bâtiments et/ou les parcelles sont divisées et on a progressivement une fragmentation du foncier. Le risque, si ce mécanisme est développé dans tous les quartiers pavillonnaires, c’est que dans 30 ou 40 ans, on soit encore face à face, à se poser la même question qu’aujourd’hui : “qu’est-ce qu’on fait ?”. Car certes, on aura des quartiers plus denses, mais ils seront aussi beaucoup plus complexes à transformer, car les parcelles seront plus petites et les propriétaires plus nombreux. C’est une situation que l’on observe déjà dans les lotissements denses.

Pour conclure, selon vous, ce serait quoi, le futur heureux et désirable ?

Selon moi, les quartiers de maisons individuelles sont un élément de notre patrimoine, de notre héritage, c’est vraiment le tissu du 20ème siècle. C’est aussi un mode de vie plébiscité, recherché, et il serait dommage de le voir disparaître au nom de la densité. Il faut réussir à en préserver l’identité et le cadre de vie, qui sont aujourd’hui les deux points positifs de ces endroits-là. Mais pour cela il faut réussir à développer réellement des quartiers de maisons individuelles, et pas simplement cette nappe dans laquelle on habite. Il faut donc intégrer ces quartiers au fonctionnement des communes, en y amenant des services, des activités et de la mixité.

Propos recueillis par Julia Angeletti, le 17 Mars 2023

Pour aller plus loin :

Judith Drouilles « Quartiers résidentiels périurbains en transition : comparaison multicritère de scénarios prospectifs à l’horizon 2050 ». Thèse de Doctorat, Laboratoire d’architecture et technologies durables (LAST) de l’Ecole Polytechnique Fédérale de Lausanne (EPFL), sous la direction du Professeur Emmanuel Rey, 2019.

https://infoscience.epfl.ch/record/269159?ln=fr

Recycler les friches pour relever le défi de la sobriété foncière

Recycler les friches pour relever le défi de la sobriété foncière

Recycler les friches pour relever le défi de la sobriété foncière

Symboles d’un passé industriel actif, de nombreuses friches sont présentes sur les territoires, urbains comme ruraux. Elles dessinent un paysage en mutation, en attente de nouvelles perspectives. Celles-ci semblent justement s’ouvrir depuis août 2021 avec la loi Climat & Résilience qui entraîne un changement de paradigme pour l’aménagement des territoires en fixant, à l’horizon 2030, un objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Les friches deviennent donc une véritable ressource, sous réserve que les collectivités dépassent les difficultés à projeter de nouvelles valeurs d’usage pour ces espaces délaissés qui constituent un potentiel foncier précieux, véritable terrain de jeu et d’expérimentation pour tester des projets urbains désormais contraints à une plus grande sobriété et fédérer une filière d’acteurs dédiée autour d’une stratégie commune.  

Nous donnons ici un aperçu de l’accompagnement et des outils développés par l’Agence d’Urbanisme.

Une démarche de projet territorial

Des expérimentations sont en cours sur nos territoires et les premiers points de vigilance apparaissent. La reconversion des friches ne peut être réalisée au “coup par coup”, en fonction d’opportunités, au risque de produire une structure binaire qui d’un côté sanctuarise des espaces, tandis qu’elle en densifie d’autres. D’autant que les modèles économiques de développement urbain qui ont cours sont basés sur une échelle restreinte, un site ou une zone, et non à une échelle territoriale induite par le recyclage foncier.

En ce sens, l’Agence d’urbanisme Clermont Massif central propose des méthodes et des outils d’aide à la décision pour accompagner décisionnaires et acteurs concernés, à se saisir de l’enjeu de la reconversion des friches dans une optique de transition écologique. 

Sur de nombreux territoires, la reconversion des friches est abordée par le biais du développement économique, pour répondre à la perte d’attractivité des zones d’activités et leur mutation progressive vers l’activité commerciale et de services, activités par nature plus « volatiles », qui renforcent la déqualification de ces zones.

La réponse souvent apportée à cette problématique est l’extension urbaine. Du foncier agricole ou naturel est ainsi mis à disposition pour le développement économique. Ce modèle de développement par l’étalement urbain, qu’il soit par ailleurs économique ou résidentiel, repose sur des méthodes et des outils éprouvés, des modèles financiers sûrs, des documents de planification et d’urbanisme réglementaires favorables. 

Sans partir d’une page blanche, la planification du recyclage foncier, avec la mobilisation des friches, reste aujourd’hui à expérimenter et à consolider afin de poser une méthode de recyclage du foncier, plus qu’un modèle de développement.

Un accompagnement des territoires

Les agences d’urbanisme de France et l’ADEME accompagnent désormais l’aménagement des territoires et leur inscription dans l’atteinte des objectifs de la transition écologique. En 2021, dans un contexte de sobriété foncière renforcée, l’ADEME, avec l’appui du réseau Urba4 rassemblant les quatre agences d’urbanisme de la région Auvergne-Rhône-Alpes, a mis à l’honneur le thème de « La reconversion des friches économiques et leur contribution dans les stratégies de transition écologique ».
L’objectif ZAN de la loi Climat et Résilience rend en effet indispensable le recyclage du foncier issu des friches économiques vers les différentes fonctions nécessaires à une politique territoriale d’aménagement du territoire.

Pour économiser la “ressource sols” et atteindre les objectifs de transition écologique, il apparaît ainsi important que la dynamique de conversion des friches économiques s’accroisse et que les territoires s’emparent de ce sujet à fort enjeu. 

La démarche proposée articule expertise technique et temps politique pour définir une stratégie territoriale de reconversion des friches. À partir d’un corpus de sites en friches repérés, les décisionnaires cheminent vers un choix de sites pilotes, qui seront des démonstrateurs de situations de remobilisation et de thématiques choisies (valorisation du patrimoine bâti, renaturation ou optimisation foncière). Le choix de ces sites pilotes définit une feuille de route pour le territoire, pour la mise en œuvre de sa stratégie territoriale.

L’étude de gisement des friches  fournit un état des lieux du potentiel du territoire, les éléments d’analyse et d’aide à la décision pour faciliter les choix de priorisation et de planification des interventions. Déroulé : AUCM

Cette démarche s’appuie sur deux outils de qualification des gisements friches : l’outil Mutabilité et l’outil TransiFriches.

L’outil Mutabilité

La reconversion de sites en friches est un processus complexe, souvent long, qui mobilise de multiples acteurs. Mieux qualifier les friches, c’est enclencher un projet en lien avec le territoire : faire d’une opportunité localisée un potentiel pour une stratégie territoriale.

Au-delà d’un inventaire quantitatif et cartographique, l’outil Mutabilité interroge les caractéristiques des espaces vacants. La qualification des sites se construit selon les grandes thématiques de l’aménagement déclinées en plusieurs critères, par exemple : l’accessibilité et la desserte en transport en commun, leur situation en secteur de déprise ou d’attractivité. On obtient ainsi un classement du potentiel de mutation des friches.

L’outil TransiFriches

Les opportunités de recyclage foncier que représentent les friches, nécessitent la définition d’une stratégie territoriale pour un développement raisonné et l’atteinte des objectifs du Zéro Artificialisation Nette (ZAN).

Le potentiel de contribution à la transition écologique des friches, appréhendé par « TransiFriches », qualifie et hiérarchise les sites en vue de la définition d’une stratégie équilibrée entre développement et renaturation, et une possible projection de scénarios, construite selon les vocations préférentielles définies pour chacun des sites.

A titre d’exemple, le schéma ci-dessous présente les différents profils établis avec les outils Mutabilité et TransiFriches, pour le gisement stratégique de friches de Thiers Dore et Montagne (TDM) et la répartition des friches en fonction de leurs profils.

Les résultats obtenus avec les outils permettent une hiérarchisation des sites et leur qualification / positionnement les uns par rapport aux autres. Un travail d’analyse statistique est alors conduit afin de regrouper les sites possédant des caractéristiques similaires. Pour les friches de TDM, 6 profils de reconversion ont été définis : 

  • Reconversion ouverte : tout type de projet peut être envisagé, y compris habitat, équipements ou création d’espaces naturels ;
  • Reconversion complexe et coûteuse à la fois techniquement et au regard de la division des parcelles ;
  • Reconversion peu technique mais coûteuse : pas de frein réglementaire ou environnemental, le bâti en dur existant est mobilisable en l’état mais opération coûteuse à cause de la morphologie du terrain (en pente, non viabilisé) et dépollution à prévoir ;
  • Reconversion économique très favorable : peut accueillir aisément tout type d’activité économique (terrain plat, bâti en dur peu dégradé mobilisable sans travaux important, pas de bâti léger type hangar de tôles, sans contrainte réglementaire ni interdiction dûes à des servitudes telles que réseau de gaz ou pylône électrique, …) ; 
  • Reconversion économique favorable : peut accueillir tout type d’activité économique mais contraint par des règlements, présence de servitudes et de bâti léger difficile à convertir ;

Reconversion économique stratégique : susceptible de répondre le mieux aux besoins des entreprises d’un point de vue à la fois économique et technique, apporterait une image attractive au territoire et une visibilité aux entreprises.

Sur ce même gisement, 5 profils de contribution aux transitions énergétique et  écologique ont été définis : 

  • Contribution optimisée pour le développement agro-environnemental : peut favorablement accueillir des éco-activités produisant des biens ou services ayant pour finalité la protection de l’environnement ou la gestion des ressources, telles qu’une exploitation agricole en permaculture ou un projet de renaturation (des abords d’un cours d’eau, …) ; 
  • Contribution optimisée pour le développement économique et les énergies renouvelables : en plus d’être favorable à l’activité économique, le site en friche est apte à accueillir des installations de production d’énergie (parc solaire, méthaniseur, …) ;
  • Contribution optimisée pour le développement urbain ou économique : peut participer par exemple à la lutte contre les îlots de chaleur, à préserver la biodiversité, ou encore à une bonne gestion de l’eau. Ce peut être des éco-quartiers  ; 

Contribution moyenne à faible aux transitions : des travaux importants seraient à mener pour rendre ce gisement favorable aux transitions énergétique et écologique.

Résultats issus de l’analyse à l’aide des outils Mutabilité et TransiFriches, appliqués au, territoire Thiers Dore et Montagne, illustration : AUDCM

Il est ainsi apparu que la majorité des friches (21) peuvent muter favorablement pour de l’activité économique, tout en contribuant aux transitions énergétique et écologique pour 10 de ces sites, et de manière seulement modérée pour 6 d’entre eux.

Bâtir une stratégie territoriale reviendra donc à chercher un équilibre entre dynamique économique, utilisation de l’existant et contribution aux transitions énergétique et écologique. Autrement dit, une stratégie qui fait un pas vers l’objectif de Zéro Artificialisation Nette à atteindre d’ici 2050.

Limites urbaines strictes contre étalement urbain ?

La mise en œuvre du Zéro Artificialisation Nette est chiffrée et inscrite dans un calendrier national, régional et local. Des dispositions réglementaires dérogatoires sont désormais inscrites au code de l’urbanisme pour favoriser la mobilisation du foncier artificialisé et du bâti existant. Des dispositions financières, Plan France Relance puis Fonds Vert, sont actives, pour amorcer de nouvelles pratiques urbaines. Se saisir de cette problématique est pour les territoires un défi à relever, une manière de repenser leur développement, mais aussi et surtout, d’appréhender ce qui fait ressources sur les territoires, tout en conduisant une transition écologique. Alors, quelle lecture et quel regard déployer pour s’affranchir des modèles obsolètes extensifs ? Faut-il entrer dans une opposition entre étalement urbain et définition de limites urbaines strictes ? Ou bien s’interroger sur la mise en œuvre d’un écosystème urbain résilient ?

Karine Enjolras, Chargée d’études Projets Urbains

La surélévation des bâtiments : une réponse à la sobriété foncière

La surélévation des bâtiments : une réponse à la sobriété foncière

La surélévation des bâtiments : une réponse à la sobriété foncière

Si la surélévation des bâtiments a historiquement fait ses preuves, un récent travail de recherche, mené par l’architecte Géraldine Bouchet-Blancou, met en perspective une approche renouvelée de ce mode de faire “la ville sur la ville” avec les enjeux des trajectoires de neutralité carbone et d’atteinte du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) des sols. Ainsi, l’ouvrage Densifier et rénover à l’échelle urbaine par la surélévation des bâtiments propose une analyse conjuguant enjeux techniques, réglementaires, juridiques et financiers avec le déploiement d’une identification à grande échelle du potentiel foncier des toits. Nous en partageons notre lecture.

La surélévation des bâtiments, levier de densification hors sol

Les grandes métropoles européennes ont connu, au fil des siècles, des vagues de surélévations des bâtiments existants, notamment en raison de l’impossibilité d’étendre la ville au-delà de la barrière physique que constituaient les fortifications. Ainsi, Paris, Barcelone ou Genève ont été densifiées par strates successives pour répondre aux besoins d’accueil de population, besoins souvent anticipés dans la conception du bâti originel. La construction de la ville sur la ville est une technique en fait bien rodée. Cependant, ce type d’opération a été délaissé depuis la moitié du XXe siècle au profit de la construction neuve qui bénéficiait de l’abondance d’espaces libres à coloniser, en lien avec le déploiement de la mobilité individuelle.

Depuis une quinzaine d’années, l’engouement pour la densification verticale renaît progressivement, en réponse à la très forte hausse des valeurs foncières et à la nécessité de maîtriser l’étalement urbain. C’est dans ce contexte que la loi Alur de 2014 avait introduit des mesures « facilitatrices » en supprimant le coefficient d’occupation du sol (COS) et en limitant le droit de véto du propriétaire du dernier étage pour permettre la réalisation d’opérations de surélévation en centre-ville, avec l’ambition d’y introduire plus de mixité sociale.

Si des freins règlementaires persistent, notamment au sein des secteurs patrimoniaux où les Architectes des Bâtiments de France (ABF) restent souvent réticents à ce type de projet au nom de la préservation des perspectives monumentales, la limitation de hauteur encadrée par les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) a tendance à s’assouplir pour ouvrir les voies de la densification. Au niveau local, le PLU de Clermont Ferrand introduit une règle dérogatoire pour permettre le déploiement de la canopée urbaine en cœur de ville. Dans un autre contexte, la ville de Vichy a récemment modifié son PLU et supprimé la règle de hauteur sur le périmètre du site patrimonial remarquable, afin de permettre une analyse plus circonstanciée du contexte urbain, une conception au cas par cas prenant appui sur un dialogue rapproché entre la ville, l’ABF et l’opérateur.

La surélévation, levier de financement de la rénovation du bâti existant ?

Si le principal moteur des projets de surélévation reste l’économie de charge foncière, le montage financier permet également de conjuguer rénovation du bâti et construction neuve par ajout d’étages, l’un (valorisation du foncier déjà maîtrisé) venant financer l’autre (remise aux normes et amélioration des surfaces existantes). Ce dispositif gagnant-gagnant est d’ailleurs investi par les bailleurs sociaux tel Habitat Social Français qui a réalisé, sur Paris, la moitié de sa production des cinq dernières années par surélévation (11 opérations pour un total de 187 logements produits), adossant la réhabilitation des logements existants à une part significative de projets de surélévation. Le parc d’habitat social des années 70-80 se prête bien aux opérations de surélévation dans la mesure où les structures porteuses sont suffisamment robustes (béton armé, toits terrasses) et les gains énergétiques à réaliser sur l’existant, substantiels (isolation par l’extérieur, réduction des ponts thermiques).

D’un point de vue technique, l’utilisation de matériaux « secs » tels le bois ou l’acier, permet d’une part de réduire les charges supplémentaires sur l’édifice existant, mais également d’alléger le bilan environnemental de l’opération en agissant sur la performance thermique du bâti, en réduisant les phénomènes d’îlots de chaleur (toits végétalisés, revêtements clairs basés sur le principe d’albédo limitant l’absorption de chaleur, surplombs de protection solaire…), voire en stockant du carbone (cas des bardages bois non traités et des surfaces végétalisées).

Toutefois, l’équilibre financier reste fragile et très dépendant des prix du marché foncier. En effet, le montage de ce type d’opération nécessite un grand nombre d’intervenants (étude de structure et de sol, frais de géomètre et de notaire dans le cas des copropriétés, assistant à maîtrise d’ouvrage, coût de la construction neuve et d’accès aux nouveaux niveaux créés, rénovation et liaison neuf/existant) générant de fait des surcoûts.

Vers une stratégie d’identification du foncier aérien ?

Au regard des lois limitant l’artificialisation et des enjeux fonciers qui en découlent, des systèmes d’information géographique permettant d’identifier de manière automatisée les gisements fonciers aériens sont développés. Croisant les données réglementaires, contextuelles (hauteur des mitoyens), d’année du bâti existant et d’étiquette énergétique ainsi que l’accessibilité pour la mise en œuvre du chantier, ces systèmes permettent d’identifier les gisements potentiels avant d’entrer en phase d’étude de faisabilité technique. 

Les territoires sous forte pression foncière s’emparent donc du levier de mobilisation du foncier aérien pour répondre aux besoins de production de logements dans un contexte de raréfaction du foncier au sol. Quid de l’Auvergne dans cette course aux mètres carrés ?

Les études de gisement foncier à l’œuvre sur le territoire depuis une dizaine d’années sont orientées sur la reconversion des friches industrielles qui présentent bien souvent des qualités structurelles intéressantes pour des opérations de surélévation. C’est le cas de la friche des Docks de Blois à Vichy, ancien site ferroviaire qui a été reconverti en 2018 en résidence intergénérationnelle et institut de formation par l’ajout d’un niveau sur la structure existante. A Clermont-Ferrand, la reconversion d’une partie d’une friche Michelin est entrée en phase de chantier mi 2022. Le site de Cataroux ouvre sa reconversion par l’ILO23 en réinvestissant le patrimoine industriel, formant ainsi un socle d’accueil du programme neuf développé en surélévation.

La surélévation est donc déjà une réalité locale. De là à lancer un recensement précis des secteurs urbains denses, il n’y a qu’un pas que le ZAN devrait accélérer. Si les secteurs denses des centralités urbaines sont à la recherche de mètres carrés supplémentaires pour équilibrer financièrement des opérations, les collectivités auraient également intérêt à investiguer le parc public, voire les zones d’activités économiques, afin de mesurer les marges de progrès envisageables pour une gestion optimale des surfaces déjà construites.

Finalement, si la dynamique de surélévation des bâtiments progresse sur le territoire national, elle reste encore marginale. Outre les freins techniques et réglementaires, la structuration de la filière Bâtiment pose également des limites : elle est essentiellement formée à la construction neuve et à l’usage du béton et accueille parallèlement un réseau d’artisans orientés vers la rénovation mais souvent relevant de petites entreprises plus que de grands groupes. La multiplication des intervenants pour mener à bien ce type d’opération (ceux spécialisés dans la rénovation, ceux dans les constructions à ossature bois, ceux dans la mise en œuvre de chantiers en hauteur, le thermicien, etc) entraînent une complexité dans la conduite du chantier et des surcoûts impactant les bilans d’opération. 

Il reste d’usage de considérer que construire du neuf est moins coûteux et plus rentable que de faire avec l’existant, alors même que cela consomme plus de ressources et plus d’énergies. L’organisation actuelle très segmentée (industrie v/s artisanat) ne permet pas d’articuler facilement neuf et existant. Pour autant, les trajectoires à atteindre tant en matière de sobriété foncière que de neutralité des émissions de carbone nécessitent une approche plus frugale de la construction : faire avec le déjà là, s’adapter, revoir ses besoins et intervenir avec humilité.

Densifier par surélévation, une stratégie réservée aux centres-villes ?

Si la densification des centres-villes semble avoir encore de beaux jours devant elle, les effets du dérèglement climatique et la recherche de la neutralité carbone questionnent la tendance au “tout métropolitain”. La ville dense reste difficilement sobre : les flux qu’elle génère (de personnes, matières, déchets), les infrastructures dont elle a besoin pour fonctionner, ont tendance à l’éloigner de cet objectif. Par ailleurs, l’engouement pour la maison individuelle de plain-pied semble ne pas faiblir depuis les années 50-60, les tissus pavillonnaires s’étalent et se densifient sous l’effet de la pression foncière. Cette dynamique trouve ses limites face aux enjeux climatiques et écologiques : imperméabilité des sols, morcellement de la propriété foncière qui rend difficile la définition de trame de mobilités douces, élévation du niveau de risque en zone inondable, etc.

L’objectif de Zéro Artificialisation Nette s’appliquant aussi aux espaces péri-urbains, celui-ci pourrait bien constituer un rôle de limitation similaire aux fortifications historiques, qui relancerait alors la construction de la ville par strates. Ainsi la surélévation des pavillons pourrait constituer une réponse à la densification de ces espaces hors centre-ville et ramener de la vie dans les cités périphériques.

Amaya Zulueta, Karine Enjolras

Rencontre – La photographie au chevet des territoires en transition 

Rencontre – La photographie au chevet des territoires en transition 

L’Agence d’urbanisme Clermont Métropole, en partenariat avec l’ESACM et Clermont-Ferrand Massif Central, candidature capitale européenne de la culture 2028, vous invite a une rencontre :

La photographie au chevet des territoires en transition écologique

 Mardi 14 mars 2023 – de 9h à 17h

à l’école supérieure d’art de clermont métropole (esacm)

25 rue Kessler, 63000 Clermont-Ferrand

© Bertrand Stofleth

 “Mission photographique Grand Est” – Rethel, Ardennes, août 2019. Zone d’activité commerciale, supermarché low cost et culture en openfield de blé, orge et betteraves sur le plus grand parc éolien terrestre de France. © Bertrand Stofelth

Relever le défi anthropocène et engager la réorientation écologique de nos espaces de vie ne relève pas que de la science, de la technique, du politique ou du social. Les processus de transition à engager obligent de fait à réinventer notre manière de cohabiter sur la planète, donc ni plus ni moins, à « refaire territoire ».

Les acteurs et institutions culturelles ont de ce point de vue un rôle à jouer, en nous donnant à voir et à imaginer, en nous interrogeant et en nous émouvant, en proposant rencontres et partages, en continuant à enchanter ce Nouveau Monde en dessein.  

Une hypothèse que nous explorerons à travers le cas des pratiques et dispositifs photographiques, en compagnie d’acteurs de la photographie et des territoires.

Programme

 

9h00-9h30
La place de la culture dans la transition écologique des territoires

Échange avec Grégory Bernard, adjoint au maire de Clermont-Ferrand en charge de l’urbanisme et de l’habitat, conseiller métropolitain, Président de l’Agence d’urbanisme et de Développement Clermont Métropole.

9h30-12h30
Des pratiques photographiques à l’épreuve de l’anthropocène

Avec :

  • Emmanuelle Blanc, artiste visuelle
  • Serge Lhermitte, plasticien et enseignant à Ecole Supérieure d’Art de Clermont Métropole
  • Jürgen Nefzger, photographe et enseignant à l’École supérieure d’art d’Aix-en-Provence
  • Bertrand Stofleth, artiste et photographe

14h00-17h00
Des dispositifs photographiques pour œuvrer à la réorientation écologique des territoires

Avec :

  • Raphaële Bertho, Maîtresse de conférences en Arts à l’Université de Tours
  • Stéphane Cordobes – Directeur de l’Agence d’Urbanisme et de Développement Clermont Métropole et photographe
  • François-Nicolas L’Hardy – Directeur de l’Hôtel Fonfreyde – centre photographique, coordinateur des résidences photographiques, Ville de Clermont-Ferrand
  • Florent Perroud – Architecte-urbaniste et photographe au CAUE Rhône Métropole, responsable de l’Observatoire photographique des paysages de la Vallée de la chimie

Introduction, animation et conclusion

  • Benoît Bouscarel, Président de L’Onde porteuse
  • Rosalie Lakatos, Chargée d’études urbanisme culturel à AUDCM

Webinaire – “Vers la sobriété foncière : Comprendre, Observer, Agir…” 08 Décembre 9h

Webinaire – “Vers la sobriété foncière : Comprendre, Observer, Agir…” 08 Décembre 9h

Webinaire – “Vers la sobriété foncière : Comprendre, Observer, Agir…” 08 Décembre 9h

La gestion économe des sols n’est pas un sujet nouveau. Pourtant, malgré les lois qui se sont succédées, le foncier nu constructible demeure le principal vecteur du développement urbain et de l’aménagement des territoires. La loi Climat et Résilience d’août 2021 constitue un virage dans la manière d’aborder la sobriété foncière, en passant d’une obligation de moyen à une obligation de résultat : « la division par deux du rythme de consommation des sols d’ici 2031 pour atteindre une artificialisation nette de zéro en 2050 ».

Pourquoi est-il impératif de porter plus d’attention à nos sols et aux écosystèmes dans lesquels nous vivons ? Comment adapter et transformer nos modèles d’aménagement pour répondre à nos besoins en logements, équipements, ou bâtis économiques, tout en préservant les espaces agricoles, naturels et forestiers ? Comment la réduction de l’artificialisation des sols peut-elle devenir un facteur essentiel de résilience du territoire, en particulier face au dérèglement climatique ?

Afin d’avoir une connaissance partagée sur les nombreux défis de la sobriété foncière, et d’accompagner au mieux les collectivités comme les opérateurs dans des politiques d’aménagement plus durables, l’agence d’urbanisme et de développement Clermont Métropole et l’établissement public foncier d’Auvergne vous invitent à un moment d’information et d’échanges collectif.