Quel habitat pour les seniors de Riom Limagne et Volcans ?

Quel habitat pour les seniors de Riom Limagne et Volcans ?

Quel habitat pour les seniors de Riom Limagne et Volcans ?

Consciente des enjeux à venir de vieillissement de la population et des nouveaux modes de vie qui l’accompagnent, la communauté d’agglomération de Riom Limagne et Volcans (RLV), a confié à l’Agence d’urbanisme une étude sur l’habitat des seniors à l’échelle de son territoire. Celle-ci, menée de septembre 2021 à septembre 2022, s’est déroulée en trois phases (état des lieux et analyses des conditions d’habitat des seniors ; perspectives et positionnement sur le parcours résidentiel des seniors ; approche sociologique sur les attentes, freins et besoins des seniors). Elle dresse un portrait des ménages de plus de 60 ans de Riom Limagne et Volcans et aboutit à des pistes d’actions opérationnelles permettant de mieux anticiper le vieillissement de sa population. Plus largement, cette étude est l’occasion de mettre en avant les défis pour les territoires face au vieillissement annoncé de la population dans les années à venir et propose des solutions d’habitat adaptées à différents types de seniors qui peuvent être sources d’inspirations et d’enseignements pour d’autres territoires.

Adapter l’habitat au vieillissement démographique : un enjeu pour demain

D’ici 2050, la part des seniors dans la population de Riom Limagne et Volcans va s’accroître, passant de 27 % en 2020 à 31 % selon les projections de l’INSEE. Ce phénomène, sera également observable aux échelles : régionale (de 26 % à 31 % en AuRA) et nationale (de 26 % à 33 %). L’arrivée des dernières générations de baby-boomers dans la soixantaine explique en grande partie ce phénomène.

À Riom Limagne et Volcans comme ailleurs, l’avancement dans le grand âge s’accompagne d’une perte progressive d’autonomie. Les premiers signes de fragilité apparaissent en moyenne vers 75 ans, rendant difficile l’exécution des tâches du quotidien au sein du domicile (cuisiner, se vêtir, se laver…), mais aussi de son environnement proche (faire ses courses, se rendre à des rendez-vous…).

La croissance démographique des séniors va accroitre la dépendance et concernera l’ensemble des territoires. En France, 2 millions de personnes devraient être bénéficiaires de l’Aide Personnalisée d’Autonomie (APA) en 2040 contre 1,3 million fin 2018.

Les seniors actuels et les générations à venir sont de plus en plus enclins à vieillir à domicile. Il s’agit dans la majorité des cas d’une maison individuelle acquise au cours de leur vie et parfois peu adaptée à la perte d’autonomie (étage, baignoire, grand jardin difficile d’entretien…). Le modèle classique de l’EHPAD séduit de moins en moins et devient souvent le dernier recours en cas de forte perte d’autonomie. L’âge d’entrée dans ces structures est d’ailleurs de plus en plus tardif (85 ans et 2 mois en 2015 contre 84 ans et 5 mois en 2011).

Face à l’accroissement massif de la population senior et de la dépendance, les territoires mettent en place des solutions d’habitat adaptées et d’accompagnements, entre le tout domicile et le tout médical, permettant de préserver au mieux l’autonomie et de lutter contre l’isolement.

Permettre à chaque senior de choisir son parcours résidentiel

Les seniors constituent une population très hétérogène. De manière générale, plus les seniors avancent en âge, plus ils sont confrontés à l’isolement, à une diminution de leurs ressources et ont tendance à être de plus en plus réticents à l’idée de déménager. D’autre part, selon le contexte territorial, les problématiques liées à l’adaptation des logements des seniors sont différentes. Dans le cas de RLV, plusieurs profils de seniors peuvent être identifiés suivant les communes :

●  Les communes urbaines accueillent une proportion importante de personnes âgées vivant seules et avec peu de ressources. Ces communes concentrent les commerces, services et équipements, aussi l’enjeu sera d’y développer une offre de logements adaptés à la perte d’autonomie qui soit abordable.

● Dans les communes périurbaines, les seniors sont relativement aisés, mais résident dans de grandes maisons peu adaptées à la cellule familiale et à leur mode de vie actuel. L’enjeu sera davantage d’anticiper l’adaptation de leur logement et/ou de favoriser une mobilité résidentielle vers des solutions de logements en adéquation avec leurs nouveaux besoins.

● Enfin, dans les communes rurales, les personnes âgées sont plutôt modestes et occupent des logements anciens, énergivores, nécessitant souvent de lourds travaux qui viennent s’ajouter à ceux d’adaptation du logement à la perte d’autonomie et qui peuvent s’avérer difficiles à financer.

Les besoins et attentes des seniors quant à leur logement sont multiples : les solutions d’habitat mises en œuvre doivent être diversifiées pour permettre à chaque personne âgée de choisir son parcours résidentiel. Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour favoriser le maintien à domicile des seniors. Il peut prendre différentes formes : il peut s’agir d’adapter son domicile historique à la perte d’autonomie lorsque ceci est possible ou de déménager vers une solution d’habitat adapté. En effet, vieillir à domicile ne signifie pas forcément vieillir dans son domicile familial.

Les aides et possibilités de choix résidentiels des seniors

Pour adapter son logement actuel, différentes aides peuvent être sollicitées par les ménages modestes pour financer les travaux : dispositifs Habiter Mieux pour la rénovation énergétique et Habiter Facile pour l’adaptation du logement au vieillissement ou à la perte d’autonomie mis en place par l’ANAH, ou encore des dispositifs mis en place par les collectivités que sont les OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat Renouvellement Urbain) ou les PIG (Programme d’Intérêt Général). Pour autant, l’un des problèmes majeurs pour permettre le recours à ces aides est souvent la méconnaissance de ces dispositifs par les publics concernés.

En terme d’offre nouvelle, l’offre de logements spécifique aux seniors s’est fortement développée ces dernières années.

Notamment les résidences services privées connaissent un essor important. Sur le territoire de RLV, deux résidences se sont implantées en 2021 et d’autres projets de ce type sont en cours. Si cette solution permet de répondre aux besoins d’une partie de la population seniors, elle ne peut constituer la seule solution développée, les coûts y sont souvent élevés et accessibles qu’à une petite frange de la population.

En ce sens, les solutions d’habitat adapté développées par les bailleurs sociaux constituent une forme d’habitat complémentaire intéressante à destination des seniors modestes, aujourd’hui encore inexplorées sur le territoire de RLV. Les logements proposés dans ces résidences affichent des loyers abordables, sont adaptés à la perte d’autonomie, et bénéficient de services (activités, présence quotidienne…).

D’autres solutions d’habitat plus ponctuelles à destination des seniors se sont également développées récemment : l’habitat intergénérationnel, lequel peut prendre plusieurs formes (cohabitation entre un étudiant ou jeune actif et un senior au domicile de ce dernier ; habitat participatif ; résidence intergénérationnelle) ou encore des formes d’habitat en petite communauté (collocation seniors portée par une structure privée ou associative ; accueil familial groupé).

Au vu de l’offre actuelle d’habitat à destination des seniors sur le territoire de RLV et du profil des personnes âgées, il paraît essentiel de diversifier l’offre existante et d’y créer une offre abordable répondant aux besoins d’une majorité des aînés. Pour autant, les logements en eux-mêmes ne sauraient suffire à eux seuls pour répondre à la problématique de l’habitat senior.

Accompagner les seniors vers les solutions d’habitat adapté

Freins psychologiques, limitation de la mobilité, dévalorisation du vieillissement… sont autant de facteurs qui peuvent restreindre les seniors dans leur capacité à se maintenir à leur domicile historique ou à envisager une transition vers une solution d’habitat adapté à la perte d’autonomie. Aussi, il paraît nécessaire d’accompagner les seniors dans leur maintien à domicile, au-delà d’une simple intervention sur l’offre de logements.

Cet accompagnement passe par des solutions permettant de favoriser la transition entre l’ancien et le nouveau logement adapté, le déménagement en lui-même au travers des coûts psychologiques et financiers, étant souvent perçu par la personne âgée comme une épreuve et constitue donc un frein à la mobilité résidentielle. Des structures (entreprises ou associations) proposent ainsi une assistance tout au long du processus de déménagement pour le vivre plus sereinement.

L’accompagnement au maintien à domicile passe aussi par le fait de favoriser la mobilité des seniors. En effet, bien que leur logement soit adapté à la perte d’autonomie, ceux-ci peuvent s’en retrouver captif, faute de pouvoir se déplacer en dehors de celui-ci. Mettre en œuvre des solutions de mobilité en porte à porte (transport à la demande, réseau de conducteurs bénévoles pour emmener des personnes âgées lors de courts trajets) permettrait de favoriser leur autonomie du quotidien (accès à des commerces et services) et la préservation de liens sociaux.

Enfin, accompagner les seniors vers des solutions d’habitat adapté passe aussi par une valorisation du vieillissement dans les consciences collectives. Celui-ci est encore trop souvent stéréotypé alors qu’il représente un vecteur d’opportunités et de dynamisme positif pour un territoire. Cette valorisation peut passer à la fois par le positionnement de la collectivité dans une démarche visant à faire du bien vieillir une clé d’attractivité du territoire, à l’image de la démarche Villes amies des aînés, mais peut aussi passer par une communication et une valorisation du vieillissement. Ceci permettant à la fois aux seniors de mieux connaître les services, aides, animations auxquels ils ont droit, mais aussi plus largement de faire évoluer l’image du vieillissement dans l’ensemble de la population. Ce dernier point est essentiel pour mieux faire connaître et mettre en avant les métiers et savoir-faire liés au vieillissement (silver économie).

Tester et adapter les solutions aux attentes et besoins des seniors

Une fois les solutions d’habitat et d’accompagnement identifiées, une enquête sociologique a été menée auprès d’une soixantaine de seniors (appui sur un prestataire extérieur) afin de confronter ces propositions avec les besoins et attentes des seniors en matière d’habitat, et de tester leur acceptabilité.

Sans surprise la majorité des seniors interrogés souhaitent se maintenir à domicile le plus longtemps possible. Seulement la moitié des seniors rapporte avoir réfléchi à l’avancée dans l’âge. Parmi ceux qui se projettent, les 2/3 voient leur avenir dans leur logement actuel. Le logement dans lequel ils se sont investis que ce soit sur le plan financier, affectif ou temporel se caractérise par un attachement fort.

Pour autant l’anticipation de l’avenir n’est pas exclue. Une partie non négligeable d’entre eux a déjà engagé ou compte lancer des travaux d’adaptation du logement à la perte d’autonomie. Les résultats du PIG en témoignent avec un taux de réalisation des objectifs sur le volet adaptation de +125%.

Parmi les 4 solutions d’habitat testées auprès du panel de seniors (l’habitat à loyer modéré, la résidence services senior, l’habitat intergénérationnel et l’accueil en colocation) les plus plébiscitées sont l’habitat à loyer abordable et l’habitat intergénérationnel. Ils recherchent en particulier le lien et le soutien social tout en maintenant une certaine indépendance et avec une garantie de sécurité (gardien/voisins). La question financière est également très présente.

Concernant les dispositifs d’accompagnement mis en œuvre par la collectivité en matière d’amélioration d’habitat et de mobilité, les seniors interrogés disent mal les connaitre et peu les utiliser. Plusieurs explications à cela : une communication insuffisante (notamment papier), des démarches trop complexes, souvent dématérialisées, ou des seuils de revenus trop élevés.

Ainsi pour conclure, les seniors suggèrent plusieurs souhaits ou propositions :

  • ●  Être accompagné dans les solutions pour concevoir un logement adapté (aide à la réflexion/conception, fascicule sur les aides financières) ;
  • ●  Être sensibilisé à l’avancée dans l’âge dès le départ à la retraite (comment bien vieillir, rencontrer des personnes, trouver des informations) ;
  • ●  Participer aux échanges et débats avec la collectivité (rencontres individuelles sur les aides existantes, conférences thématiques, témoignages de seniors, visites d’habitat).
Prendre en compte les caractéristiques territoriales

La conception d’une politique d’habitat senior requiert une approche élargie qui ne se cantonne pas à la question du logement. Les caractéristiques de l’environnement dans lequel se situe le logement conditionnent grandement la capacité d’une personne âgée à vieillir à domicile. Cet environnement doit être en mesure de lui fournir les conditions propices à la préservation de l’autonomie et du lien social. La localisation est donc un facteur clé de la réussite d’une politique d’habitat à destination des seniors.

La personne âgée doit pouvoir disposer dans son environnement proche des services, commerces et équipements de proximité dont elle a besoin de manière à y accéder à pied en toute sécurité ou en transports en commun adaptés. En outre, cet environnement doit lui permettre d’être intégrée socialement. Ceci passe aussi bien par la présence d’actions permettant de préserver le lien social (lieu de rencontre, lien entre les générations) que la possibilité d’accéder aux informations sur les dispositifs existants d’accompagnement et de pouvoir recourir à des services d’aides à la personne.

Tous les territoires n’étant pas égaux en termes de services, commerces, offre de santé et sociale, transports et déplacements, équipements de sports, loisirs et culture, certains apparaissent plus favorables au vieillissement que d’autres. Un premier travail d’identification des communes favorables au vieillissement de RLV a été mené dans le cadre de l’étude. Celui-ci, est une première catégorisation, basée uniquement sur des statistiques et nécessitera d’être approfondi avec les élus et acteurs du territoire. Pour autant, il permet d’identifier des solutions d’habitat plus adaptées à certaines communes que d’autres au regard de leurs caractéristiques : être vigilant à l’adéquation des solutions d’habitat envisagées avec les besoins du territoire est essentiel.

L’accessibilité des jeunes à un logement autonome : difficultés rencontrées et préconisations

L’accessibilité des jeunes à un logement autonome : difficultés rencontrées et préconisations

L’accessibilité des jeunes à un logement autonome : difficultés rencontrées et préconisations

L’agence d’urbanisme et de développement de Clermont métropole a décidé avec le Comité de Pilotage de son observatoire local des loyers (OLL) de travailler cette année sur l’accessibilité des jeunes à un logement autonome à l’échelle du Grand Clermont pour la réalisation d’une étude plus ciblée et plus qualitative.  Celle-ci porte principalement sur le parc locatif privé, 45 % des jeunes du territoire y étant logés. Mais pour être la plus complète possible, elle aborde l’ensemble des solutions de logements auxquelles peuvent accéder les jeunes (parc locatif social et offre dédiée).

Des éléments de méthode

Le traitement de cette thématique s’appuie sur différentes sources de données statistiques mobilisées pour caractériser la population des “jeunes”, les niveaux de loyers et le recours aux aides aux logements. Si certaines de ces données sont produites par l’Agence, d’autres ont été fournies par les partenaires de l’observatoire. Les partenaires ont eu l’occasion d’échanger sur cette thématique lors d’un atelier réunissant une vingtaine d’acteurs de l’habitat et de l’accompagnement des jeunes qui a lieu en octobre 2021. Cette rencontre a été l’occasion de mettre collectivement en lumière les besoins et freins potentiels à l’accessibilité des jeunes à un logement et de saisir les éventuels impacts de la crise sanitaire.

L’accès au premier logement autonome :
une étape importante du parcours de vie

Accéder à un logement autonome constitue une étape clé dans la vie d’un individu ainsi que dans le démarrage de son parcours résidentiel. Le départ du domicile familial constitue une forme d’entrée dans la vie adulte et marque un changement important dans la vie de la personne concernée : début des études supérieures, mise en couple, premier emploi ou accession à un emploi stable… L’autonomie résidentielle renvoie de fait à bien d’autres dimensions que celles liées au logement lui-même.

Cette accessibilité à un logement autonome peut néanmoins être difficile pour de nombreux jeunes. Il est impossible de généraliser ces difficultés : les jeunes constituent une population hétérogène et tous ne vivent pas cette période de manière identique. Pourtant les problématiques financières et un manque de stabilité professionnelle reviennent fréquemment et compliquent l’accession à un logement autonome. Le fonctionnement du marché immobilier lui-même peut également aggraver ces contraintes d’accès. Ces difficultés ont encore été accentuées du fait de la crise sanitaire que nous connaissons.

La population “jeunes” du Grand Clermont

Les 18-29 ans du Grand Clermont représentent 18 % de sa population. Ceux-ci, se caractérisent : par une forte concentration dans les zones urbaines (55 % d’entre eux résident à Clermont-Ferrand où ils représentent 30 % de la population), par une précarité accrue (27,2 % de taux de pauvreté chez les moins de 30 ans), par une forte mobilité résidentielle (45 % occupent leur logement depuis moins de 2 ans), par une fin des études et entrée dans le monde actif entre 20 et 24 ans et par une importance des petits ménages (plus de la moitié d’entre eux vit dans un ménage de 1 à 2 personnes).

Les jeunes occupent principalement les petits logements à moindre coût du parc locatif privé.  Le recours à la colocation est encore peu pratiqué sur notre territoire. Si les niveaux de loyers du territoire sont plutôt favorables à l’accès des jeunes à un logement autonome, ce sont tout de même 20 % des moins de 30 ans du territoire qui ne trouve pas de place dans un logement du parc locatif privé à Clermont-Ferrand au regard de leur niveau de revenu. Ces revenus dépendent fortement des aides aux logements et des aides familiales : la méconnaissance des premières par les jeunes se révèle très préjudiciable.

L’impact de la crise sanitaire et de la loi Climat et résilience
sur l’accès au logement des jeunes

Les perspectives des jeunes pour l’accès au logement sont encore plus incertaines en raison de la crise sanitaire de la Covid et d’un marché locatif privé qui pourraient se tendre avec l’instauration de nouvelles réglementations (loi climat et résilience).

  • Forts de ce constat, les partenaires de l’observatoire ont proposé deux orientations pour faciliter l’accès des jeunes à un logement autonome :

Le développement d’une offre de logements diversifiée, qualitative et plus adaptée aux besoins des jeunes

  • ● Le développement et l’articulation de structures et dispositifs d’accompagnement

En parallèle de ces grandes orientations, ils ont également souligné la nécessité de favoriser la mise en réseau des différents acteurs impliqués dans la question du logement des jeunes.

Les apports de cette étude viennent alimenter le nouveau PLH (Programme Local de l’Habitat) de la Métropole clermontoise actuellement en cours de finalisation, notamment sur son action 13 dédiée à la question du logement des jeunes. Ils font également écho à d’autres travaux de l’Agence (demande sociale en logements, enquête “jeunesse c’est à vous”).

Enquête 2020 sur les loyers : une agglomération Clermontoise encore attractive

Enquête 2020 sur les loyers : une agglomération Clermontoise encore attractive

Enquête 2020 sur les loyers : une agglomération Clermontoise encore attractive

Pour la 5e année consécutive, l’Agence d’Urbanisme au travers de l’Observatoire Local des Loyers (OLL) publie les résultats de son enquête réalisée auprès des professionnels de l’immobilier gestionnaires de biens locatifs et auprès des particuliers assurant eux-mêmes la gestion de leurs locations. En 2020, elle a permis de collecter un peu plus de 5500 logements soit 10 % du parc locatif privé du territoire d’observation. L’enquête souligne le niveau de loyer attractif de l’agglomération en même temps que sa disparité et sa difficulté d’accès pour les ménages les plus modestes.

L’importance du parc locatif privé pour accéder au logement

Le parc locatif privé est généralement plus facile d’accès par sa souplesse d’installation. Il propose une grande diversité de logements (T1 à T5 et+, maison ou appartement, anciens ou récents, meublés ou libres…). Il constitue donc un élément clé du parcours résidentiel des ménages sur un territoire. Ce parc permet en effet de répondre à de multiples besoins de logement des ménages et de s’adapter à leurs évolutions au cours de leur vie. Il constitue à la fois une porte d’entrée dans le territoire pour les nouvelles populations (souvent dans les grandes centralités là où il est le plus présent) et une première étape incontournable pour les jeunes quittant le domicile parental. Connaître les niveaux de loyers des logements pratiqués dans ce parc, et plus globalement son type d’occupation, est donc essentiel pour améliorer la conception, la mise en œuvre des politiques nationales et locales du logement.

Une méthode d’observation agrée par le Ministère en charge du logement

Membre du réseau national des OLL soutenu par l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) et agréé par le Ministère en charge du Logement, la méthode employée pour collecter, traiter et analyser les données est commune à tous les observatoires du réseau. Les résultats produits par l’OLL clermontois sont donc fiables, représentatifs du parc et comparables.

Un niveau de loyer attractif mais néanmoins difficile d’accès
pour les plus modestes

Localement, 28 % des habitants du Grand Clermont sont locataires du parc privé. Plus de la moitié du parc locatif privé se situe à Clermont-Ferrand, où la majorité des habitants sont d’ailleurs locataires du parc privé (43 %).

Pour l’année 2020, le loyer médian hors charges observé pour l’ensemble du Grand Clermont, tout type de logements confondus est de 9 €/m², lequel n’a connu qu’une augmentation modérée depuis 2016. Ce niveau de loyer place l’agglomération clermontoise parmi les moins onéreuses du réseau OLL.

Pour autant, bien que ce niveau de loyer observé sur l’ensemble du territoire soit attractif, il ne doit pas faire oublier la disparité des niveaux de loyers selon les zones et les caractéristiques des logements qu’il recouvre. Le niveau de loyer médian hors charges le plus élevé s’observe à Clermont-Ferrand : 10,3 €/m². Dans cette zone se trouvent les petits appartements avec des locataires très mobiles. Au contraire, c’est en périphérie, avec un loyer médian hors charges de 7,9 €/m² que le niveau de loyer observé est le moins élevé. La présence importante de maisons dont les locataires sont moins mobiles dans cette zone explique ce niveau de loyer observé plus bas. Certains secteurs du parc locatif privé de l’agglomération clermontoise peuvent donc tout de même être difficiles d’accès pour les ménages les plus modestes.